เมื่อเร็ว ๆ นี้ มีหน่วยงานภายใต้กำกับของส่วนราชการ **สิ่งแวดล้อม และ "กรมที่ดิน"ออกมาเตือนผู้ซื้ออาคารชุดในบางโครงการคอนโดมิเนียม ที่ชูจุดขายเรื่องเกาะแนวรถไฟฟ้าว่า ผู้ประกอบการโครงการซึ่งอยู่ระหว่างการยื่นขออนุญาตจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง อาจไม่ได้รับการอนุมัติเรื่องดังกล่าว และอาจจะไม่ใช่แค่โครงการของบริษัทเอกชน แม้แต่การก่อสร้างโครงการบ้านเอื้ออาทร ยังประสบปัญหาดังกล่าวจำนวนมากก็มี?
       
       ซึ่ง คำเตือนจากหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง ขอให้ผู้จะซื้อห้องชุดในโครงการอาคารชุดซึ่งผู้ประกอบการโครงการ อยู่ระหว่างการเปิดขาย ให้สอบถามรายละเอียดจากผู้ประกอบการ ดังนี้ ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารกับเจ้าพนักงานท้องถิ่น และรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมกับกระทรวงทรัพยากรและสิ่งแวดล้อม
       
       ในทางปฏิบัติมักพบว่าทั้ง 2 เรื่องข้างต้น เป็นเรื่องซึ่งผู้ประกอบการโครงการ "ทุกราย" ได้ดำเนินการให้สอดคล้องกับกฎหมายที่เกี่ยวข้องอยู่แล้ว แต่การได้รับอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารอาจต้องใช้เวลาดำเนินการกว่า 3 - 4 เดือน หรือการได้รับอนุมัติผลการจัดทำรายงานสิ่งแวดล้อม อาจต้องใช้เวลาดำเนินการเรื่องดังกล่าวอย่างน้อย 8 - 12 เดือน และมักจะพบว่า มีการเปิดขายโครงการไปก่อน เพื่อหวังว่า อาจจะผ่านเรื่องสิ่งแวดล้อมก็ได้??
       
       อย่างไรก็ตาม หากผู้จะซื้อได้รับแจ้งจากทางผู้จะขายว่า โครงการอาคารชุดซึ่งได้ซื้อไว้แล้วนั้น ไม่ได้รับอนุมัติการจัดทำรายงานสิ่งแวดล้อม จากหน่วยงานภาครัฐ แต่หาก ผู้จะขายตกลงจะคืนเงินทั้งหมดให้แก่ผู้จะซื้อพร้อมดอกเบี้ย หรือ ค่าเสียหาย หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องให้แก่ผู้จะซื้อ เต็มจำนวน คงไม่เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง แต่หากผู้ประกอบการเกิดการตุกติกขึ้นมา อาจลำบากและเกิดความเสียหายต่อผู้จะซื้อได้ในอนาคต
       
       ดังนั้น ในการตัดสินใจซื้อห้องชุดในโครงการ จำเป็นต้องพิจารณาจาก ผลงาน และ ชื่อเสียงของผู้ประกอบการโครงการในอดีตเป็นสำคัญ
       
       ถามกับว่า การจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม จำเป็นต้องจัดทำกับทุกโครงการอาคารชุดหรือไม่ และผู้ซื้อจะได้อะไรกับเรื่องนี้
       
        คำตอบ ได้แก่ โครงการอาคารชุด ที่ผู้ประกอบการเปิดขายกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอกจำนวนตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป ภาครัฐบังคับให้ผู้ประกอบการต้องจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมเสนอไปพร้อมกับการยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดและนิติบุคคลอาคารชุดด้วยทุกครั้ง เนื่องจากมีผลบังคับทางกฎหมายว่าด้วยสิ่งแวดล้อม แต่ถ้าน้อยกว่า 80 ห้อง กฎหมายไม่บังคับให้จัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม
       
        ทั้งนี้ การเลือกซื้อโครงการอาคารชุดที่จัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม น่าจะมีประโยชน์ผู้ซื้อ เช่น สามารถประหยัดต้นทุนค่าใช้จ่ายด้านการบริหารอาคารหรือทรัพย์สินส่วนกลางและบุคคล , สามารถลดภาระค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมหรือผู้พักอาศัยได้ในระยะยาว ,ไม่ส่งผลกระทบต่อบ้านหรืออาคารใกล้เคียง กลายเป็นปัญหาขัดแย้งระหว่างกันภายในชุมชน และส่งเสริมภาพลักษณ์ของผู้ประกอบการโครงการ และผู้ซื้อห้องชุดอย่างเป็น มาตรฐาน
       
        แต่ในมุมของผลกระทบนั้น อาจทำให้ผู้ซื้อหรือผู้บริโภค ต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายการซื้อห้องชุดเป็นเงินจำนวนมาก เพราะผู้ประกอบการจะผลักภาระค่าใช้จ่าย การจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมไปยังผู้จะซื้อทั้งหมด
       
        ขณะที่ ราคาซื้อขายห้องชุดในโครงการซึ่งไม่จำเป็นต้องจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม จะถูกกว่า ห้องชุดในโครงการซึ่งต้องจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม
       
        บทความฉบับต่อไป ผมจะนำรายละเอียดหลักเกณฑ์ และวิธีการ ซึ่งภาครัฐที่เกี่ยวข้อง บังคับให้ผู้ประกอบการโครงการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมมาเล่าให้ท่านทราบว่ามีเรื่องใด ซึ่งผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อห้องชุดควรต้องรู้
       
       ***********
       
       นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
       นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
       E-mail : pisit - peterandpaul@hotmail.co