ท่ามกลางความผันผวนของตลาดหุ้นทั้งเอเซีย ความร้อนแรงทางการเมืองไทยซึ่งหลายๆฝ่ายคาดการณ์ว่า รัฐบาลชุดใหม่นี้ไม่น่าจะมีอายุขัยที่ยืนยาวนัก รวมทั้งวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกา ที่หลายๆฝ่ายคาดว่า จะเป็นปัจจัยฉุดเศรษฐกิจไทยในปีนี้ ล้วนแล้วแต่เป็นเรื่องหนักๆที่สร้างความกังวลต่อระบบเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาฯอยู่มาก

ดังนั้น เพื่อเป็นลดความกังวลในเรื่องหนักๆ ในสัปดาห์นี้ ผู้เขียนขอฉีกแนวเขียนเรื่องเบาๆ ใกล้ตัว และไม่กระทบกับกระแสข่าวในปัจจุบันบ้าง แต่คงมีความเกี่ยวข้องกับของร้อนอยู่บ้าง

ต้องยอมรับว่า ปัจจุบันความวิตกเรื่องโลกร้อน และสภาวะโลกร้อนขึ้น กำลังส่งผลกระทบต่อมนุษย์ค่อนข้างเร็ว และเร็วกว่าที่คิด สาเหตุใหญ่ๆคือ มนุษย์ทุ่มเทกับการใช้พลังงาน โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์จากปิโตรเลียม จนทำให้เกิดภาวะเรือนกระจก ความร้อนที่พื้นผิวโลกไม่สามารถสะท้อนกลับสู่บรรยากาศได้เหมือนในอดีต สภาวการณ์เช่นนี้ ทำให้สภาพสิ่งแวดล้อมเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว เชื่อกันว่าสาหร่าย และสัตว์ทะเลหลายชนิดที่เคยอยู่ร่วมกันอย่างเกื้อกูลกันจะเสียสมดุลย์ในไม่ช้า เชื้อโรคมากมายที่เชื่อว่า ไม่ระบาดอีกแล้วจากอดีต จะกลับมาใหม่ และรุนแรงกว่าเดิม

เมื่อผูกโยงกับตลาดอสังหาฯในประเด็นนี้ ทำให้อดคิดถึงตลาดอาคารชุดพักอาศัยไม่ได้ กล่าวคือ ที่ผ่านมา จะเห็นได้ว่าการพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัย หรือที่นิยมเรียกกันว่า "คอนโด" โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ค่อนข้างมีการเติบโตสูง ถือเป็นภาคอสังหาฯที่มีขนาดตลาดค่อนข้างใหญ่ ทั้งในแง่เม็ดเงินลงทุน และอุปสงค์ ยิ่งพิจารณาหลับตานึกถึงทำเลของอาคารชุดพักอาศัยในกรุงเทพฯ ที่เป็นที่นิยมแล้ว คงไม่พ้นตามแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะทุกซอยในย่านสุขุมวิท ทั้งเลขคู่และเลขคี่ จากซอยนานาไปจนถึงซอยทองหล่อ

หากเราเชื่อว่า อาคารชุดพักอาศัยในย่านนี้ มีคนอยู่กันจนเต็ม หรือเกือบเต็ม แล้วทุกห้องพร้อมใจกันเปิดเครื่องปรับอากาศ ความร้อนที่ถูกปลดปล่อยออกมา ตามหลักการของระบบปรับอากาศ คงจะเป็นตัวทำให้อุณหภูมิภายนอกอาคารร้อนอยู่เอาการ ยิ่งคิดถึงเวลาในช่วงเช้าที่ผู้อาศัยในอาคารชุดเหล่านี้ต้องออกไปทำงานพร้อมกัน และประมาณการว่า ครึ่งหนึ่งของผู้อาศัยดังกล่าว ใช้รถยนต์ส่วนตัว ทุกซอยของสุขุมวิท คงเต็มไปด้วยรถยนต์ที่ปล่อยมลพิษกันพอสมควร เหล่านี้ ก็น่าจะเป็นปัจจัยที่ทำให้โลกร้อนขึ้นทั้งสิ้น

อย่างไรก็ดี ที่ผู้เขียนหยิบยกประเด็นนี้ขึ้นมา ไม่ได้มีเจตนาที่จะบอกว่า อาคารชุดพักอาศัยเป็นตัวปัญหา ในทางกลับกัน อาคารชุดพักอาศัย ถือว่าเป็นการลงทุนอสังหาฯในแนวสูง บนพื้นฐานการใช้ประโยชน์ในที่ดินที่มีประสิทธิภาพ เกิดประโยชน์สูงสุดมากกว่าโครงการที่อยู่อาศัยในแนวราบ เนื่องจากที่ดินที่มีขนาดเท่าๆกัน หากพัฒนาเป็นอาคารชุดพักอาศัย ย่อมให้จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยมากกว่าประเภทบ้านเดี่ยว ทาว์นเฮาส์ แน่นอน

แต่สิ่งที่ควรพิจารณาคือ ผู้เขียนเชื่อว่า ไม่ช้าก็เร็ว หน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องกับการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ภายใต้กฎหมายสิ่งแวดล้อม หรือที่รู้จักกันในนามของการทำ EIA (Environment Impact Assessment) น่าจะตามมาควบคุม หรือมีมาตรการใดๆเพิ่มเติมออกมา เพื่อควบคุมโครงการในลักษณะนี้ โดยมีเป้าหมายเพื่อลดภาวะโลกร้อนไม่มากก็น้อย ซึ่งแนวทางดังกล่าวที่ว่านี้ จะมีส่วนช่วยต่อการรักษาสิ่งแวดล้อมและลดภาวะโลกร้อนได้ไม่มากก็น้อย ถือว่าเป็นสิ่งดีที่น่าจะพิจารณาอย่างยิ่ง แม้ว่าข้อกำหนดเหล่านี้ จะมีผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการจะต้องสูงขึ้น ในขณะที่ศักยภาพในการสร้างรายได้ของผู้ประกอบการจะต้องลดลงก็ตาม แต่จะดีมากกว่าที่คิด

ถ้ากฎหมายข้อบังคับที่ออกมาควบคุมนั้น ถูกนำมาปฏิบัติอย่างมีหลักการ ไม่เลือกปฏิบัติบนช่องว่างของคำว่า "ดุลพนิจ" โดยเฉพาะกระบวนการ ระยะเวลา ขั้นตอน และวิธีการในการการอนุมัติรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ที่อยู่ในอำนาจของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

ซึ่งในอดีตที่ผ่านมาภาพพจน์ของขั้นตอนที่ว่านี้ เป็นที่รู้ๆกันว่า เป็นขั้นตอนหนึ่งที่สร้างความประหวั่นพรั่นพรึงในหมู่ผู้ประกอบการอสังหาฯกันทั่วไป สุดแต่ว่าจะมากหรือน้อยเท่านั้น
       
       

       โดยนายไพรัช มณฑาพันธุ์
       กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท 15 ที่ปรึกษาธุรกิจ จำกัด
       E-Mail ; pairat.m@fifteenbiz.com