ผู้จัดการรายวัน – 3 บิ๊กอสังหาฯ ชี้ปลูกต้นไม้ลดโลกร้อนในโครงการคอนโดฯ ตามข้อกำหนด สวล. ส่งผลต้นทุนเพิ่ม 4-5% ระบุหากสร้างโครงการในย่านกลางเมือง เช่น เส้นสีลม เอาที่ดินไปปลูกต้นไม่ไม่คุ้มแน่ ขอเพิ่มทางเลือกยึดหลักปฏิบัติได้ตามความเหมาะสม ระบุเกาไม่ถูกที่คัน ควรกำหนดผู้ผลิตแอร์ให้มีความร้อนออกจากตัวเครื่องน้อยที่สุดถึงจะถูก
จากปัญหาภาวะโลกร้อนที่ทวีความรุนแรงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ทั่วโลกต่างรณรงค์เพื่อหยุดภาวะดังกล่าว รวมถึงคณะกรรมการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (สวล.) ก็ไม่ละเว้นล่าสุดได้มีความเห็นที่จะกำหนดให้ทุกอาคาร รวมทั้งคอนโดมิเนียมต้องปลูกต้นไม่ชดเชยความร้อนที่ออกมาจากเครื่องปรับอากาศทุกห้อง กำหนดให้ปลูกต้นไม่ 1 ต้น ( ขนาดเส้นรอบวงไม่ต่ำกว่า 50 ซม. ความสูงไม่ต่ำกว่า 5 เมตร ) ต่อเครื่องปรับอากาศขนาด 2 ตัน ซึ่งทำให้ต้องมีพื้นที่ปลูกต้นไม้เพิ่มขึ้น และจะทำให้โครงการต้องการพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างน้อย 4 เท่า
คอนโดฯ โครงการใหม่ๆ จะไม่ผ่านการขออนุญาตสิ่งแวดล้อม จากข้อำหนดใหม่นี้เอง ทำให้โครงการคอนโดฯ ที่เพิ่งยื่นขออนุญาตสิ่งแวดล้อมตั้งแต่ไตรมาส 3/50 เกือบทั้งหมดไม่ได้รับอนุญาต ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อระยะเวลาการก่อสร้างและการโอน
อย่างไรก็ตาม ในเบื้องต้นผู้ประกอบการมีทางออก โดยการขออนุญาตก่อสร้างโดยใช้มาตรา 39 ทวิ ซึ่งจะทำให้สามารถเริ่มงานก่อสร้างได้ทันที เพื่อให้ทันกับกำหนดการโอน หลังจากนั้นจึงทำให้เรื่องเรียกร้องให้มีการแก้ไขข้อกำหนดดังกล่าวก่อนที่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จ
ทั้งนี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต่างเห็นตรงกันในการที่จำทำเรื่องร้องเรียนเพื่อให้มีการแก้ไขมาตราการดังกล่าว เนื่องจากมาตราการนี้ส่งผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการอย่างมาก ผู้ประกอบการบางรายเสนอขอเปลี่ยนเป็นการนำเงินจัดตั้งกองทุนเพื่อสิ่งแวดล้อมแทน หรืออาจมีการติดตั้งระบบนำเอาความร้อนจากเครื่องปรับอากาศไปใช้ประโยชน์ในทางอื่น แทนที่จะปล่อยออกมาสู่บรรยากาศ
สำหรับโครงการที่จะได้รับผลกระทบจากข้อหาดังกล่าว มี 2 กลุ่ม คือ กลุ่มแรก โครงการใหม่ที่ยังไม่ได้เริ่มดำเนินการขาย กลุ่มที่ 2 โครงการที่อยู่ระหว่างยื่นขออนุญาต สวล. ซึ่งจากสำรวจข้อมูลของบริษัทหลักทรัพย์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) พบบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ที่อยู่ระหว่างยื่นขออนุญาต สวล. ได้แก่ ศุภาลัยฯ จำนวน 4 โครงการ มูลค่า 10,106 ล้านบาท, บริษัทเอเชี่ยนฯ จำนวน 4 โครงการ มูลค่า 4,900 ล้านบาท, บริษัท แอล.พี.เอ็นฯ จำนวน 3 โครงการ มูลค่า 4,075 ล่านบาท, บริษัท ปริญสิริฯ 1 โครงการมูลค่า 1,800 ล้านบาท และบริษัท พฤกษาฯ จำนวน 2 โครงการมูลค่า1,179 ล้านบาท รวมทั้งสิ้น 22,060 ล้านบาท
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าข้อกำหนดดังกล่าวเป็นผลมาจากแผนปฏิบัติการสีเขียวยั่งยืน จากปัญหาโลกร้อน ซึ่งจากการวิเคราะห์ต้นไม้ 1 ต้นจะช่วยลดความร้อนจากแอร์ขนาด 2 ตัน ทั้งนี้ข้อกำหนดดังกล่าว จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนของผู้ประกอบการอย่างแน่นอน โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ ตั้งอยู่ในทำเลกลางเมืองหรือใจกลางธุรกิจ ราคาที่ดินแพง ทำให้การพัฒนาโครงการทำได้ยากขึ้น
“ เชื่อว่าเรื่องเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมผู้ประกอบการยินดีปฏิบัติตาม เพื่อลดผลกระทบดังกล่าว และเชื่อว่าน่าจะมีหลายวิธีที่จะช่วยลดโลกร้อน ซึ่ง สวล.ก็น่าจะเพิ่มทางเลือกให้แก่ผู้ประกอบการแทนการปลูกต้นไม้เพียวอย่างเดียว เพราะในบางทำเลบางพื้นที่ ไม่สามารถทำตามข้อกำหนดได้ โดยเฉพาะทำเลที่มีราคาที่ดินสูงมากๆ เช่น ย่านสีลม ราคาที่ดินตารางเมตรละ 6-7 แสนบาท ถ้าเอามาปลูกต้นไม้จะทำให้การใช้ประโยชน์ในพื้นที่ไม่คุ้มค่า ดังนั้นน่าจะเพิ่มทางเลือกอื่นๆ เพื่อให้เลือกปฏิบัติตามความเหมาะสม” นายโอภาสกล่าวและว่า
ในส่วนของ แอล.พี.เอ็น.ได้รับผลกระทบบ้าง โดยปัจจุบันมี 3 โครงการที่อยู่ระหว่างยื่นขอ สวล. และทางบริษัทอยู่ระหว่างพิจารณาแนวทางในการดำเนินการต่อเนื่อง อย่างไรก็ตามใน 3 โครงการดังกล่าวมี 2 โครงการได้แก่ ลุมพินี ประชาชื่น-พงษ์เพชร และ ลุมพินี คอนโดทาวน์ รัตนาธิเบศร์ ที่มีที่ดินเหลือพอที่จะนำมาปลูกต้นไม้ได้ส่วนอีกโครงการอยู่ระหว่างพิจารณาหาทางออก
โครงการใหม่ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มกระทบกำไรขั้นต้น 1-2%
ด้านนายวิษณุ สุชาติล้ำพงศ์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ข้อกำหนดดังกล่าวจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนของผู้ประกอบการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยจะกระทบใน 2 กลุ่มคือ 1. โครงการใหม่ที่ยังไม่ได้ยื่นขออนุญาตจาก สวล. จะต้องออกแบบให้ตรงกับข้อกำหนด ในส่วนนี้จะทำให้ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้น 4-5% ส่วนในแง่กำไรนั้นเชื่อว่า จะกระทบต่อกำไรขั้นต้นประมาณ 1-2 %
กลุ่มที่ 2 โครงการที่อยุ่ระหว่างยื่นขอ สวล.จะต้องนำมาปรับแบบใหม่เพื่อให้ตรงกับข้อกำหนดใหม่ ซึ่งจะทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นเช่นกัน อย่างไรก็ตามการก่อสร้างตามข้อกำหนดใหม่จะทำให้ต้นทุนโดยรวมเพิ่มขึ้น 5-10 % เชื่อว่าผู้ประกอบการจะต้องปรับราคาขายขึ้นตามเพื่อให้ผลกำไรคงเดิม
“ผู้ประกอบการทุกรายต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดนี้ทั้งหมด จะไม่มีใครได้เปรียบหรือเสียเปรียบ เมื่อต้นทุนเพิ่มก็ต้องขึ้นราคาขาย เพื่อคงสัดส่วนกำไรไว้ ผลกระทบจะตกอยู่ที่ผู้ซื้อ จะออกกฎอะไรก็ได้ แต่ขอให้มีความชัดเจน มีมาตรฐาน และมีความเป็นไปได้ในเชิงปฏิบัติ นอกจากนี้อยากให้คำนึงด้วยว่าเมื่อปฏิบัติตามต้นทุนเพิ่มราคาบ้านก้ต้องเพิ่มตาม จะทำให้คนซื้อบ้านได้ยากขึ้น ในขณะที่นโยบายใหญ่ต้องการให้ประชาชนมีบ้านเป็นของตัวเองมากที่สุด ซึ่งสวนทางกัน” นายวิษณุกล่าว
มีบางโครงการไม่เข้าเกณฑ์สวล.
นายอธิป พีชานนท์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การออกข้อกำหนดใดๆ ควรประกาศล่วงหน้าเพื่อให้ผู้ปฏิบัติตามได้มีเวลาเตรียมตัว แต่ข้อกำหนดดังกล่าวประกาศและมีผลบังคับใช้เลยเมื่อ 1 เดือนที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการที่ยื่นสวล. ไปแล้วต้องนำกลับมาแก้ไขใหม่ ทำให้เกิดความล่าช้าไปอีก จากเดิมที่พิจารณาช้าอยู่แล้ว เมื่อโครงการล่าช้าจะส่งผลกระทบในหลายด้านทั้งการก่อสร้าง ต้นทุนการเงินที่เพิ่มขึ้น
ศุภาลัยมีโครงการที่อยู่ระหว่างยื่นสวล. เพียง 2 โครงการเท่านั้น ส่วนโครงการอื่นยังไม่ได้ยื่นซึ่งจะไม่ส่งผลกระทบแต่อย่างใดส่วนการปลูกต้นไม้นั้นไม่ได้ทำให้ต้นทุนเพิ่มมากเท่ามดนัก แต่จะทำให้ความหนาแน่นของต้นไม้มีมากเกินไป มองแล้วไม่สวยงาม น่าจะมีวิธีการอื่นๆ ประกอบด้วยเช่น กำหนดให้การผลิตแอร์มีความร้อนที่ออกมาจากในตัวเครื่องน้อยที่สุดซึ่งน่าจะเป็นทางออกที่ดี และข้อกำหนดนี้จะมีผลเฉพาะโครงการที่เข้าเกณฑ์ สวล.เท่านั้น แต่โครงการที่ไม่ต้องทำตามก็สามารถใช้แอร์ได้ตามปกติไม่ต้องปลูกต้นไม้เพิ่มเชื่อว่าเป็นการแก้ปัญหาไม่ตรงจุด |
