ปัจจุบันมีข้อกฎหมาย ระเบียบปฏิบัติออกมาบังคับใช้หลายฉบับ การออกแบบเพื่อก่อสร้าง , ดัดแปลงอาคาร ต้องพิจารณาให้รอบคอบว่าจะขัดกับกฎหมายข้อใดบ้าง เพื่อให้อาคารที่จะลงทุนก่อสร้างฯ นั้น ถูกต้อง คุ้มค่ากับการลงทุน
ในเบื้องต้นผู้ทำโครงการ ผู้ลงทุน ผู้ออกแบบ ต้องพิจารณาโดยกว้าง ๆ ก่อนว่า อยู่ในโซนสีอะไรของผังเมืองรวม จะสามารถทำอาคารประเภทที่ต้องการได้หรือไม่ ได้พื้นที่เท่าใด ต้องมีที่ว่างเท่าใด จะอยู่ในเงื่อนไขความกว้างของถนน ซอย เท่าใด จึงทำได้ (ต้องศึกษารายละเอียดของกฎหมายผังเมืองรวมโดยเฉพาะ)
เมื่อพิจารณาตามข้างต้นแล้ว หากเห็นว่าทำได้ก็ต้องมาพิจารณาออกแบบให้ถูกต้องตามกฎกระทรวงและข้อบัญญัติเกี่ยวกับการควบคุมอาคารอีก กล่าวคือ หากเป็นอาคารสูงไม่ถึง 23.00 ม.
/และ/หรือ มีพื้นที่อาคารไม่ถึง 10,000 ตารางเมตร ถือว่าเป็นอาคารทั่วไปที่มิใช่อาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ก็ปฏิบัติตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) และสำหรับในพื้นที่ กทม.ต้องปฏิบัติตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ.2544 ด้วย ซึ่งมีรายละเอียดการบังคับมากกว่า
มีกรณีที่เป็นปัญหาอยู่เสมอ ใน กทม.คือ กรณีซื้อที่ดินมาแล้วเข้าใจว่า สามารถสร้างอาคารได้ถึง 8 ชั้น ทำแฟลตให้เช่าอยู่อาศัย แต่เมื่อออกแบบแล้ว นำไปยื่นขออนุญาตได้รับการแจ้งข้อขัดข้องว่า ซอยสาธารณะซึ่งที่ดินตั้งอยู่นั้นมีความกว้างน้อยกว่า 6.00 เมตร จัดที่จอดรถยนต์ได้ไม่เกิน 14 คัน
(จัดที่จอดรถยนต์ตามกฎหมายตั้งแต่ 15 คัน ขึ้นไป ต้องมีทางเข้า-ออก ผ่านทางสาธารณะที่กว้างไม่น้อยกว่า 6.00 เมตร ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ.2544 ข้อ 90) ที่จอดรถยนต์ จำนวน 14 คัน ครอบคลุมพื้นที่อาคารได้ 120x14 = 1,680 ตารางเมตร เท่านั้น
ดังนั้น รายนี้จึงต้องแก้ไขแบบใหม่ สร้างได้ 5 ชั้น มีพื้นที่ไม่ถึง 2,000 ตารางเมตร และมีความสูงไม่ถึง 15.00 เมตร เพื่อมิให้เข้าข่ายเป็นอาคารขนาดใหญ่ และไม่ต้องจัดที่จอดรถยนต์ตามกฎหมาย (ซึ่งจะดีกว่าออกแบบสำหรับอาคารที่มีที่จอดรถยนต์ 14 คัน ได้พื้นที่เพียง 1,680 ตารางเมตร)
กรณีนี้ทำให้การลงทุนไม่คุ้มค่าตามที่ได้คิดไว้ตั้งแต่ต้น หากซื้อที่ดินมาราคาสูง จะคืนทุนในระยะยาวนานออกไปอีก หรือต้องเลิกโครงการ
อีกกรณีหนึ่งที่พบว่าเป็นปัญหาสำหรับผู้ลงทุน คือ การซื้อที่ดินมาหรือมีที่ดินอยู่ในซอยที่เป็นซอยส่วนบุคคล (ทางในโฉนด) ซึ่งเจ้าของซอยยังมีกรรมสิทธิ์อยู่ ยังไม่เป็นทางสาธารณะโดยปริยายตามกฎหมาย จะสร้างอาคารได้เฉพาะอาคารพักอาศัยตามปกติ (สูงไม่เกิน 3 ชั้น ที่มิใช่อยู่อาศัยรวม) หรืออาคารที่มีความสูงไม่เกิน 2 ชั้น สูงไม่เกิน 8.00 เมตร เท่านั้น (ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2544 ข้อ 52 (6) ) ถ้าจะสร้างอาคารอื่น ๆ ต้องได้รับการยินยอมให้ใช้ทางจากเจ้าของที่ดินที่เป็นทางนั้น ซึ่งต้องกว้างไม่น้อยกว่า 6.00 เมตร จนถึงทางสาธารณะ (ถ้ากว้างน้อยกว่า 6.00 เมตร ก็ไม่ได้) และจะเข้าหลักเกณฑ์ตามกรณีแรก คือ ต้องปฏิบัติตามข้อ 90 ด้วย
ดังนั้น จะเห็นได้ว่าในการลงทุนทำโครงการใด ๆ ก็ตาม ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินจะต้องปรึกษาผู้ออกแบบ หรือผู้ที่มีความเข้าใจเรื่องกฎหมายควบคุมอาคารและกฎหมายผังเมืองเป็นอย่างดีก่อน เพื่อความมั่นใจในการตัดสินใจ
|
