อ.ชูศักดิ์ ศรีอนุชิต
นักวิชาการที่ดิน 8ว กรมที่ดิน
www.dol.go.th
ตามที่ได้กล่าวไว้ในตอนที่แล้วว่า ปัจจุบันกฎหมายจัดสรรที่ดินที่ใช้บังคับอยู่ในปัจจุบัน คือ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งในการประกาศใช้กฎหมายได้ระบุเหตุผลของการประกาศใช้ว่า
"เนื่องจากประกาศของคณะปฎิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2515 ซึ่งเป็นกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดินได้ประกาศใช้บังคับมาเป็นเวลานานแล้ว มีหลักการและรายละเอียดไม่เหมาะสมหลายประการ สมคารแก้ไขปรับปรุงเพื่อกำหนดมาตรการในการคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ดดยเฉพาะการได้สิทธิในที่ดินจัดสรรและการกำหนดให้มีผู้รับผิดชอบบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ นอกจากนั้น เพื่อให้เกิดความคล่องตัวในการดำเนินธุรกิจการจัดสรรที่ดินได้กระจายอำนาจการอนุญาต และการควบคุมจัดสรรที่ดินไปสู่ระดับจังหวัด และกำหนดเวลาในการพิจารณาอนุญาตให้แน่นอน จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้”
ดังนั้น พอจะกล่าวได้ว่ากฎหมายฉบับนี้ได้มุ่งที่จะหาวิธีแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยกำหนดวิธีการส่งเสริมให้การประกอบธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้านการจัดสรรที่ดินเป็นธุรกิจที่มั่นคงต่อไปในอนาคต โดยมีหลักการว่าจำให้ความคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามความประสงค์ ตราบเท่าที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรยังคงปฎิบัติตามสัญญาอย่างครบถ้วน ในขณะเดียวกันก็ให้คำนึงถึงการส่งเสริมจัดสรรที่ดินโดยการลดปัญหาและอุปสรรคต่างๆในการประกอบธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้มีผู้จัดสรรที่ดินเพิ่มเติมขึ้นในตลาดธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนได้พิจารณาถึงธนาคารและสถาบันการเงินที่เป็นแหล่งทุนกู้ยืมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้มีความมั่นใจว่าจะได้รับชำระหนี้ครบถ้วน ทั้งนี้ เพื่ออำนวยประโยชน์แก่ผู้ที่จะเข้ามาเกี่ยวข้องกับการจัดสรรที่ดินทุกฝ่าย
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ได้แบ่งเป็น 6 หมวด มีบทมาตราทั้งหมด 72 มาตรา ซึ้งพอจะสรุปสาระที่สำคัญๆได้พอสังเขปดังนี้
1. “ การจัดสรรที่ดิน” หมายความว่า การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกันโดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชนืเป็นค่าตอบแทน และให้หมายความรวมถึงการดำเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลง และต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายในสามปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย
2. มีการจัดตั้งคณะกรรมการการจัดสรรที่ดิน 2 ระดับ คือ
2.1 คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง มีอำนาจหน้าที่กำกับดูแลการจัดสรรที่ดินโดยทั่วไป รวมทั้งการกำหนดนโยบาย การวางระเบียบ การให้ความเห็นชอบข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน ตลอดจนการชี้ขาดปัญหาคำร้องหรือคำอุธรณ์ของผู้ขอใบอนุญาตหรือผู้จัดสรรที่ดินกล่าวคือ เป็นผู้กำกับดูแลการจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ
2.2 คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด มีอำนาจหน้าที่กำกับดูแลการจัดสรรที่ดินภายในจังหวัด รวมทั้งการออกข้อกำหนดที่เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน ตลอดจนการพิจารณาและออกใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดินภายในเขตจังหวัด ซึ่งเป็นการกระจายการพิจารณาออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน เพื่อให้ผู้จัดสรรรที่ดินได้รับความสะดวกและรวดเร็วขึ้น เนื่องจากแต่เดิมการพิจารณาออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศต้องส่งไปให้คณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน
3. การพิจารณาแผนผัง โครงการและวิธีการ ในการจัดสรรที่ดินของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ต้องกระทำให้แล้วเสร็จภายในสิบห้าวัน นับแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินได้รับคำขอเป็นการกำหนดระยะเวลาในการพิจารณา เพื่อเป็นหลักประกันว่า ผู้จัดสรรที่ดินจะได้รับการพิจารณาอนุญาตออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินภายในกำหนดเวลาที่แน่นอน
4. ในกรณีที่ดินที่ขอทำการจัดสรรมีบุริมสิทธิ์ในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือภาระจำยอม ผู้ทรงบุริมสิทธิ์หรือภาระจำนอง สามารถแสดงความยินยอมให้ที่ดินแปลงย่อยที่ทำการจัดสรรแต่ละแปลงรับชำระหนี้ตามจำนวนที่ระบุไว้ โดยที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคไม่ต้องรับภาระหนี้บุริมสิทธิ์หรือจำนองดังกล่าว
5. ในการขายทอดตลาดที่ดินจัดสรรทั้งโครงการ ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดต้องรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินและรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้จัดสรรที่ดินมีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
6. ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และมีสถาบันการเงินมาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
7. ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้ โดยให้ผู้ซื้อบ้านจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณะ ทั้งที่การดำเนินการดังกล่าวข้างต้นต้องทำเป็นลำดับขึ้นไป
8. กำหนดให้มีนิติบุคคลประเภทใหม่ขึ้นมาดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดิน
9. มีบทกำหนดโทษสำหรับผู้ฝ่าฝืนไม่ปฎิบัติตามที่กฎหมายกำหนดไว้
10. การยกเลิกการจัดสรรที่ดินสามารถกระทำได้ตามหลักเกณฑ์ วิธีและเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
ในตอนต่อไปจะได้กล่าวถึงวิธีการยื่นคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินโดยละเอียด และจะได้นำประเด็นในการพิจารณาของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินที่น่าสนใจมาเล่าให้ฟัง
| 
