แก้ ก.ม.จัดสรร 2543 ขจัดปัญหา ดูแลทรัพย์ส่วนกลาง
ระดมสมอง ภาครัฐ-เอกชน แก้ก.ม.จัดสรร เมื่อวันที่ 5 มิถุนายน 2552 ที่ผ่านมา หนังสือพิมพ์ "ฐานเศรษฐกิจ" ร่วมกับกรมที่ดิน สมาคมบริหารสินทรัพย์แห่งประเทศไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรจัดเสวนาประชาพิจารณ์ในหัวข้อ แก้ไข "พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543" ณ สโมสรกองทหารบก โดยมีชัยวัฒน์ วนิชวัฒนะ บรรณาธิการบริหาร น.ส.พ. ฐานเศรษฐกิจ เป็นผู้เนินรายการ ซึ่งมีผู้ให้ความสนใจเข้าร่วมรับฟังราว 300 ราย โดยมีเนื้อหารายละเอียดที่น่าสนใจดังต่อไปนี้
นายสุรสิทธิ์ สหัสธรรมรังสี ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กรมที่ดิน ได้กล่าวเปิดเสวนาว่า หลังยกเลิกประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ผู้บริโภค และผู้ประกอบการต่างได้รับความสะดวกในเรื่องการจัดสรรที่ดินอีกทั้งมีเงื่อนไขระยะเวลาในการทำงานซึ่งต้องยอมรับว่าการใช้ ป.ว. 286 เกิดปัญหาในเรื่องของการแบ่งเฟสพัฒนาทำให้ไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ โดยเฉพาะเกี่ยวกับภาระการดูแลสาธารณูปโภคส่วนกลางซึ่งต้องดำเนินการใน 3 ขั้นตอน คือ 1.หากผู้ประกอบการไม่ประสงค์จะดูแลสาธารณูปโภคจะต้องมีการจัดตั้งนิติบุคคล 2.ถ้าหากไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ จะต้องดำเนินการตามข้อกำหนดข้อต่อไป คือ ทำแผนดูแลรักษา 3.ซึ่งหากทั้งสองข้อไม่สามารถทำได้ก็จะต้องโอนโครงการสาธารณูปโภคให้เป็นของสาธารณะ "แต่กฎหมายใหม่จะให้ลดขั้นตอน หากไม่สามารถดำเนินการได้ให้โอนให้ท้องถิ่นดูแล อย่างไรก็ดีที่ผ่านมาผู้ประกอบการไม่ต้องการดูแลรักษาสาธารณูปโภค และไม่ต้องการให้มีการตั้งนิติบุคคลแต่ชอบทำแผนดูแลรักษาหลอกๆ ทั้งนี้การโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณะมีบางโครงการโอนสาธารณูปโภคที่ยังไม่เรียบร้อยให้องค์กรส่วนท้องถิ่นซึ่งองค์กรท้องถิ่นไม่อยากรับ"
สำหรับสิ่งที่ผู้ประกอบการมีความเป็นห่วงคือ เรื่องที่มีการประกาศให้ลูกบ้านกึ่งหนึ่งสามารถรวมตัวจัดตั้งนิติบุคคลได้ ซึ่งมีการเป็นห่วงแปลงที่ยังจำหน่ายไม่ออกว่าหากนิติบุคคลเข้ามาดูแลเลยอาจเรียกเก็บค่าเข้าออกรถถมดินก่อสร้าง ซึ่งกรมที่ดินจะต้องไปชี้แจงกับคณะกรรมการกฤษฎีกา ส่วนกรณีที่มีการยึดทรัพย์ส่วนกลางขายทอดตลาดเดิมกฎหมาย 286 สามารถทำได้แต่กรมที่ดินมีการแก้ไขว่าทรัพย์ส่วนกลางไม่อยู่ในข่ายบังคับคดี
จี้แก้ปมตั้งนิติบุคคลบ้านหลังแรก ขณะที่ นายนคร มุธุศรี ประธานที่ปรึกษาสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวว่าที่ผ่านมามักมีปัญหาตั้งนิติบุคคลบ้านได้น้อยเพียง 500 ราย จาก 5,000 หมู่บ้าน นอกจากนี้ ยังมีปัญหาการตีความที่ไม่ตรงกัน และปัญหาการทะเลาะ ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ซื้อ ผู้ซื้อกับผู้ขาย และเจ้าของโครงการโดยเฉพาะการโอนหรือไม่โอนสิทธิในการดูแลสาธารณูปโภค ข้อเสนอที่จะต้องแก้ไขเพิ่มเติมอาทิ เช่น การลดจำนวนเสียงลง นิติบุคคลหมู่บ้านเก่าเหลือเพียง 1 ใน 4 ของทั้งหมด และ ให้ตั้งนิติบุคคลทันทีหลังโอนบ้านหลังแรก "ควรกำหนดอัตราจัดเก็บให้ชัดเจนเช่น เกษตรกรรม พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม และที่ดินเปล่า ให้เป็นมาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศ และกำหนดระยะเวลาตรวจรับมอบสาธารณูปโภคระหว่างผู้จัดสรรกับคณะกรรมการหมู่บ้านหลังจดทะเบียนนิติบุคคล" นายนครกล่าวอีกว่า ควรกำหนดบทระวางโทษทั้งกับผู้ขาย ผู้ซื้อและผู้บริหาร ในกรณีเรียกหาผลประโยชน์ควรแก้ไข กรณีการตั้งนิติบุคคลจะต้องให้ผู้ซื้อไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงย่อยมีมติให้จัดตั้งนิติบุคคคล ควรปรับเป็นว่า เมื่อผู้จัดสรรได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคทั้งโครงการเสร็จ และมีความประสงค์ที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังแรกให้ผู้ซื้อรายแรก ผู้จัดสรรต้องยื่นจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พร้อมข้อบังคับต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานที่ดินสาขา
เสนอปรับแก้ข้อก.ม.เพิ่ม
นายสุชาติ ดอกไม้เพ็ง นักวิชาการที่ดินชำนาญการพิเศษ กรมที่ดินกล่าวว่า ประเด็นที่ต้องแก้ไขคือ แยกประเภทระหว่างสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะให้ชัดเจน และตีตราหลังโฉนด เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาการโอนกรรมสิทธิ์ หรือโอนให้กับนิติบุคคลบ้านจัดสรรในการจัดเก็บค่าส่วนกลาง รวมถึงได้กำหนดเงื่อนเวลาที่ชัดเจน กรณีที่ผู้จัดสรรพ้นจากหน้าที่ดูแลสาธารณูปโภคให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตั้งนิติบุคคลตามกฎหมาย หรือตามกฎหมายอื่นจะต้องรับโอนสินทรัพย์ไปดูแลภายในไม่เกิน 180 วัน และเพื่อป้องกันผู้ประกอบการดึงทรัพย์ส่วนกลางไปหารายได้เช่นทางเข้าออก ไฟฟ้า ประปา
ดังนั้นต้องระบุชัดว่า เมื่อตั้งนิติบุคคลแล้วทรัพย์ส่วนกลาง ต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลอัตโนมัติ และต้องมีเสียงในโครงการ เกินกึ่งหนึ่งหรือเกินกว่า 50% และหากลูกบ้านรวมตัวตั้งนิติบุคคลหากตั้งไม่ได้ ให้ผู้ประกอบการวางแผนดำเนินการ หรือยกสาธารณูปโภคให้ท้องถิ่นดูแล และแก้ปัญหาการค้างค่าส่วนกลาง 6 งวด ไม่ว่าจะติดต่อกันหรือไม่ ให้นิติบุคคลตัดสิทธิให้บริการได้
ค้านกึ่งหนึ่งตั้งนิติบุคคล นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรแสดงความเห็นว่าการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง ตั้งนิติบุคคลได้เพียงแค่แจ้งให้ผู้จัดสรรทราบ เนื่องจากไม่มีบทบัญญัติให้คัดค้าน ขณะที่ผู้จัดสรรที่ดินเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์และต้องจัดหาสถาบันการเงินค้ำประกันบำรุงรักษาสาธารณูปโภค โดยการตั้งนิติบุคคล ตามมาตรา 70 ซึ่งเป็นกรณีของผู้จัดสรรไม่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค ยังมีบทบัญญัติให้คัดค้านการจัดตั้ง ส่วนกรณีมีหน่วยขาย หรืออยู่ระหว่างก่อสร้าง หากจัดตั้งนิติบุคคลแล้วก็ไม่มีบทบัญญัติบังคับให้บำรุงรักษาทั้งที่ผู้จัดสรรต้องบำรุงรักษา ด้านผลกระทบต่อสถาบันการเงิน แม้ว่าสาธารณูปโภคต้องปลอดภาระผูกพัน แต่สถาบันการเงินก็ยังคงมีสภาพบังคับให้ผู้จัดสรรต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเพื่อมิให้ทรัพย์จำนองเสื่อมค่าลงควรตัดถ้อยคำ "ให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น" เพราะจะขัดแย้งว่าสาธารณูปโภคต้องมีสภาพใหม่เหมือนที่จัดทำขึ้น นอกจากนั้นการกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบเงินบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนหนึ่งด้วย ครอบคลุมเฉพาะการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทั้งนี้ไม่ครอบคลุมกรณีผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่ง
การแก้ไขบทเฉพาะกาลตามมาตรา 70 กรณีมีผู้คัดค้านการจัดตั้งนิติบุคคลตามป.ว. 286 จะมีหลักเกณฑ์อย่างไร เพราะบทเฉพาะการเดิมกรณีผู้จัดสรรที่ดินคัดค้านจะต้องจัดหาสถาบันการเงินมาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค นอกจากนั้นควรจะต้องพิจารณาด้วยว่าการกำหนดเวลาในการบำรุงรักษสาธารณูปโภค มีกำหนดไม่น้อยกว่า 1 ปี นับแต่การจัดทำสาธารณูปโภคแล้วเสร็จ ขัดต่อเจตนารมณ์ของกฎหมายจัดสรร มาตรา 23 (5) หรือไม่
ตั้งนิติบ้านฯ 180 วัน/โอนเป็นสาธารณะ
ด้านนายรังสรรค์ นันทกาวงศ์ นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทยกล่าวว่า เห็นด้วยกรณีให้ลูกบ้านกึ่งหนึ่ง สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ส่วนมาตรา 44 ที่กำหนดว่า หากมีการจัดตั้งนิติบุคคลให้ทรัพย์ส่วนกลางตกเป็นของนิติบุคคลเลยควรจะมีการตรวจสอบสาธารณูปโภคส่วนกลางดังกล่าว ก่อนว่าอยู่ในสภาพที่พร้อมใช้งานหรือไม่ และไม่เห็นด้วยกับความคิดที่ว่าหากไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ภายใน 180 วัน ให้สาธารณูปโภคส่วนกลางโอนให้เป็นของสาธารณะ ส่วนโครงการจัดสรรที่เกิดก่อน ป.ว. 286 ให้องค์กรท้องถิ่นเป็นเจ้าภาพในการดูแลได้ หรือไม่นอกจากนั้นยังมีความเห็นเกี่ยวกับการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรพร้อมกับการโอนบ้านหลังแรกว่า ลูกบ้านจะต้องเสียค่าส่วนกลางเลยขณะที่โครงการยังสร้างไม่เสร็จ และมีความสกปรกในเรื่องการขนย้ายงานก่อสร้างควรจะให้มีการโอนบ้าน ถึง 70% จึงจะนำเงินลูกบ้านไปใช้ได้และผู้ประกอบการควรจ่ายสมทบ 30% ทุกเดือน
หน้าแรก l กองบรรณาธิการ l เกี่ยวกับเรา l คำแนะนำติชม l ติดต่อเรา l ลงโฆษณา l ลงข้อมูลในเว็บ l ทำงานกับเรา l คำถามตอบบ่อย l ข้อบังคับด้านกฎหมาย l Site Map l เว็บพันธมิตร
.jpg)
