สวัสดีครับท่านผู้อ่าน ฉบับนี้ผู้เขียนขอตอบคำถามจากท่านผู้อ่าน ซึ่งส่ง E-mail ถามมาหลายท่านเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารว่า ถูกข้อจำกัดทางด้านผังเมืองรวม กทม. และข้อบัญญัติควบคุมอาคารของ กทม. ทำให้เสียโอกาสในการก่อสร้างอาคารให้มีพื้นที่มากขึ้น จากกรณีที่ดินอยู่ในพื้นที่ที่มีการกำหนดค่า FAR ไม่เกิน 6 เท่า และค่า OSR ไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 จึงขอถามว่า
คำถาม
มีวิธีคิดค่า FAR และค่า OSR อย่างไร (ตรวจสอบแล้วอยู่ในโซนสีแดง พื้นที่ พ.5)
กรณีนี้ผู้เขียนขออนุญาตให้รายละเอียดเพิ่มเติมว่า ตามคำถามจะเกี่ยวกับเรื่องผังเมืองรวม ซึ่งเป็นกฎหมายควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดิน ว่าสามารถที่จะทำการก่อสร้างอาคารประเภทใด
ได้บ้าง และให้มีพื้นที่เท่าใด โดยมีเงื่อนไขบางอย่าง เช่น เกี่ยวกับความกว้างถนนหรือการแบ่งโซนสีต่าง ๆ (สามารถเปิดดูรายละเอียดได้ใน Web-site ของ กทม.WWW.BMA.GO.TH/DEP)
ขอตอบคำถามดังนี้
ค่า FAR (Floor Area Ratio) หมายถึง อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน กล่าวคือ หากมีที่ดินอยู่ 200 ตารางวา คูณด้วย 4 จะได้ 800 ตารางเมตร สามารถก่อสร้างอาคารมีพื้นที่รวมทุกชั้นทุกหลังในที่ดินแปลงนี้ได้ไม่เกินตารางเมตรที่ดิน คูณค่า FAR (กรณีนี้มีค่า FAR ไม่เกิน 6) จะได้พื้นที่อาคารรวมไม่เกิน 800 คูณด้วย 6 ได้ไม่เกิน 4,800 ตารางเมตร (สูตร พื้นที่อาคารที่สร้างได้ = ค่า FAR X ขนาดพื้นที่ดินเป็นตารางเมตร)
ส่วนค่า OSR (Open Space Ratio) หมายถึง อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม กล่าวคือ หากมีที่ดินอยู่ 200 ตารางวา คูณด้วย 4 ได้ 800 ตารางเมตร ตัวอาคารที่จะสร้างและชายคาปกคลุมพื้นดินมีขนาดเท่าใด ถือว่าเป็นพื้นที่ปกคลุม เช่น ตัวอาคารมีขนาด 12.00x24.00 เมตร มีชายคาหรือกันสาดโดยรอบ 1.00 เมตร จะมีขนาดปกคลุมพื้นที่ดินเป็น 14.00x26.00 เมตร คือ
ปกคลุม 364 ตารางเมตร ดังนั้น จะเหลือที่ว่างเท่ากับ 800 ลบด้วย 364 เหลือที่ว่างเท่ากับ 436 ตารางเมตร นำไปคิดค่า OSR โดยเอาพื้นที่ว่างตั้งและหารด้วยพื้นที่อาคารรวมคูณด้วยร้อย ต้องได้ไม่น้อยกว่าที่กำหนดให้ไว้ เช่น อาคารมีพื้นที่ 2,000 ตารางเมตร เหลือพื้นที่ว่าง 436 ตารางเมตร จะได้ค่า OSR ออกมาเท่ากับ 436 ตั้ง และหารด้วย 2,000 คูณด้วย 100 จะได้เท่ากับร้อยละ 17.3 ซึ่งไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 (ตามที่กำหนดไว้ในกรณีที่ถามมานี้)
(สูตร หาค่า OSR = พื้นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุม
พื้นที่อาคารรวมทุกชั้นทุกหลัง
ผลลัพธ์ออกมาต้องไม่น้อยกว่าค่า OSR ที่กำหนดไว้ในแต่ละโซนสี)
ถ้าได้ผลลัพธ์ค่า OSR ออกมาเป็นร้อยละน้อยกว่าที่กำหนดให้ตามโซนสี ต้องลดขนาดอาคารและกันสาดหรือชายคาให้มีขนาดเล็กลง เพื่อลดพื้นที่ปกคลุมดิน และจะเป็นการเพิ่มพื้นที่ว่าง แล้วคิดตัวเลขใหม่ให้ได้ตามเกณฑ์กำหนด
ผู้เขียนต้องขออภัยด้วย หากผู้อ่านบางท่านอาจจะงง ๆ กับตัวเลขการคิด ท่านสามารถโทรศัพท์สอบถามขอคำอธิบายได้ครับ
ท่านใดมีคำถามเกี่ยวกับกฎหมายควบคุมอาคาร สามารถส่งคำถามมาได้ที่ info@thaicontractors.com หรือส่งให้กับทางอาจารย์ได้โดยตรงที่ Viruchsil@yahoo.co.th
|
