 .
สวัสดีครับท่านผู้อ่าน จากบทความต่าง ๆ ที่เขียนลงคอลัมน์นี้ ผู้เขียนได้รับคำถามจากท่านผู้อ่าน ซึ่งเป็นผู้ลงทุนก่อสร้างอาคารอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าเป็นจำนวนมากให้ช่วยตอบปัญหาในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายต่าง ๆ โดยผู้เขียนได้ตอบให้แต่ละท่านไปเรียบร้อยแล้ว และเห็นว่าน่าจะสรุปประเด็นปัญหาและคำตอบมานำเสนอให้ท่านผู้อ่านทุกท่านได้ทราบด้วยครับ
ประเด็นปัญหาสรุปได้ 3 ข้อ คือ
1. การยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารไม่ได้รับความสะดวก ล่าช้า มีปัญหาจุกจิก แก้ไขแล้วแก้ไขอีก บางครั้งต้องจ้างเขียนแบบใหม่ มีรายจ่ายเพิ่มอีก กว่าจะได้รับใบอนุญาตก็ไม่ทันตามแผนงานก่อสร้างที่วางไว้ หรือแผนการกู้เงินจากสถาบันการเงินเพราะต้องมีใบอนุญาตไปแสดงก่อนการอนุมัติเงินกู้
2. การออกแบบให้ถูกต้องตามข้อบัญญัติฯ, กฎกระทรวง สถาปนิกออกแบบไปแล้ว ตีความไม่ตรงกันบ้าง ออกแบบไม่ถูกต้องตามกฎหมายบ้าง เช่น ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2544, กฎกระทรวง พ.ศ.2543 และผังเมืองรวม
3. การที่ต้องส่งประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ถ้าทำอพาร์ทเม้นท์ ตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการจ้างทำประเมิน และใช้เวลานานมากหลายเดือน กว่าจะได้รับอนุมัติ จึงไปยื่นขออนุญาตก่อสร้างได้
จากคำถามซึ่งเป็นปัญหาของผู้ลงทุนก่อสร้างดังกล่าวข้างต้นนี้ เป็นปัญหาที่เกิดขึ้นมา
โดยตลอด แม้ว่าปัจจุบันหน่วยราชการต่าง ๆ จะได้พยายามแก้ไขแล้วก็ตาม
ปัญหาเหล่านี้มีสำเหตุจาก 2 ส่วนด้วยกัน คือ ในส่วนของผู้ขออนุญาต และในส่วนของหน่วยราชการผู้พิจารณา ซึ่งมีแนวทางในการแก้ไขปัญหาแต่ละข้อ ดังนี้
1. ส่วนราชการต้องมีการกำกับ ดูแล ควบคุม เร่งรัด การทำงานของเจ้าหน้าที่ โดยให้ตรวจพิจารณาแบบที่ยื่นขออนุญาตก่อสร้างภายในกำหนดเวลา ซึ่งมีการปิดประกาศลำดับขั้นตอนการทำงนไว้ให้ทราบโดยเปิดเผย เช่น กทม.กำหนดไว้ 10 – 15 วัน ต้องตรวจแจ้ง
ข้อขัดข้องที่ต้องแก้ไขหรืออนุญาต (หากไม่มีข้อขัดข้องภายในกำหนดดังกล่าว) นอกจากนี้ยังมีการแก้ไขพระราชบัญญัติควบคุมอาคารให้สามารถยื่นแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างอาคารได้ตามมาตรา 39 ทวิ ยื่นวันนี้พรุ่งนี้สร้างได้ (โดยมีวุฒิวิศวกร และวุฒิสถาปนิกรับรอง)
ในส่วนผู้ขออนุญาตก่อสร้าง ต้องติดตามเรื่องเป็นประจำ หากมอบหมายผู้อื่นไปยื่นขออนุญาตควรไปติดตามด้วยตนเองด้วย เพื่อทราบปัญหาที่แท้จริง หากพบว่าถูกกลั่นแกล้งหรือไม่ได้รับการบริการที่ดีจากเจ้าหน้าที่สามารถแจ้งต่อผู้บังคับบัญชาระดับเหนือขึ้นไปได้
2. ส่วนราชการต้องอบรมให้เจ้าหน้าที่มีความเข้าใจข้อกฎหมายโดยถูกต้อง และให้เน้นบริการ ตลอดจนให้คำแนะนำที่ถูกต้องแก่ประชาชนผู้มายื่นขออนุญาต
ในส่วนผู้ขออนุญาตต้องพิจารณาหาผู้ออกแบบที่มีความรู้ความเข้าใจในข้อกฎหมายต่าง ๆ และศึกษาด้วยตนเองบ้างในหลักสำคัญของข้อบัญญัติ กฎกระทรวง ผังเมืองรวม เช่น เรื่องโซนสีต่าง ๆ เงื่อนไขเกี่ยวกับความกว้างถนนสาธารณะว่าจะสามารถก่อสร้างอาคารอพาร์ทเม้นท์ได้หรือไม่
3. กรณีกฎหมายสิ่งแวดล้อมนั้น จะมีขั้นตอนการพิจารณาประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมหลายขั้นตอน ซึ่งต้องใช้เวลา เช่น ต้องมีการสอบถามไปยังเทศบาล หรือเขตฯ ว่า บริเวณที่จะก่อสร้างจะสามารถระบายน้ำทิ้ง ต่อเชื่อม เชื่อมทาง ได้หรือไม่ จะมีการจัดเก็บขยะให้ได้หรือไม่ เป็นต้น กรณีปัญหานี้ควรเตรียมการแต่ต้น ว่าต้องใช้เวลามาก จึงต้องวางแผนเผื่อเวลาไว้ด้วย
ท่านสามารถฝากคำถามถึง ดร.วิรัช ศิลป์เสวีกุลได้ที่
|
