ก่อสร้างอาคารชุด อพาร์ทเมนท์ แฟลต และหอพัก เพื่อจำหน่ายหรือให้เช่า
ระวัง : ภาวะตลาดวาย
(ห้องชุด ห้องพักมีมาก แต่ผู้ซื้อ ผู้เช่า อิ่มตัว) 

        สวัสดีครับท่านผู้อ่านทุกท่าน ฉบับนี้ผู้เขียนขอเขียนถึงผลการวิเคราะห์ตลาดในภาพรวม เกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารชุดเพื่อจำหน่าย และการก่อสร้างอาคารอพาร์ทเมนท์ แฟลต หอพักเพื่อให้เช่า เนื่องจากมีท่านผู้อ่านจำนวนมาก ได้สอบถามเกี่ยวกับรายละเอียด หลักเกณฑ์การขออนุญาตก่อสร้างอพาร์ทเมนท์ให้เช่า ว่า มีที่ดินอยู่ขนาดนี้จะสร้างได้กี่ชั้น กี่ห้อง มีระยะร่นเท่าใด จะคุ้มค่าที่ดินและการลงทุนหรือไม่ ซึ่งผู้เขียนได้ตอบในรายละเอียดให้ท่านผู้อ่านทุกท่านที่สอบถามมาแล้ว แต่ได้มาพิจารณาดูแล้วเห็นว่าน่าจะวิเคราะห์ในภาพรวมให้เห็นถึงสภาพปัจจุบันด้วยว่า ตลาดเป็นอย่างไร เพื่อเป็นการเตือนแต่เนิ่น ๆ มิฉะนั้นแต่ละท่านอาจจะทำตาม  ๆ กัน โดยเห็นว่าผู้อื่นทำแล้วดี อยากทำบ้าง อาจจะเกิดภาวะขาดทุน การหมุนเวียนเงินทุน การใช้คืนสถาบันการเงิน เป็นปัญหาในภายหลังได้ 

        ในเบื้องต้นขอเรียนเกี่ยวกับปัจจัยที่ทำให้เกิดการลงทุนในด้านนี้มาก ซึ่งที่ผ่านมาเป็นมาได้ 2 – 3 ปีแล้ว (หลังจากที่ซบเซามานานพอสมควร นับ 10 ปี ) โดยมีปัจจัยดังนี้

       1. ภาครัฐ เป็นแรงกระตุ้น 
           1. มีการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าบนดิน ใต้ดิน และโครงการในอนาคตต่าง ๆ เพื่อแก้ไขปัญหาการจราจร ทำให้ประชาชนสามารถเดินทางได้สะดวกจากที่พักไปยังที่ทำงาน 
           2. มีกฎกระทรวงผังเมืองรวมออกมาบังคับใช้ โดยที่ก่อนจะประกาศใช้ได้มีการนำร่างผังเมืองรวมเสนอต่อสาธารณะชนให้ร่วมทำประชาพิจารณ์ และในเนื้อหามีการบังคับการใช้พื้นที่ดินสร้างอาคารมีพื้นที่ได้อัตราส่วนน้อยลง เช่น จากเดิมสร้างได้พื้นที่อาคาร 10 เท่าของขนาดที่ดินทุกแห่ง ลงมาเหลือเพียงตั้งแต่ 1 เท่าถึง 10 เท่า เท่านั้น ทำให้ผู้ที่เตรียมโครงการไว้แล้วรีบเร่งขออนุญาตก่อสร้าง

        2. ภาคประชาชน เป็นแรงกระตุ้น
            ผู้ที่ทำงานในเมืองพบปัญหาการเดินทาง รถติด ต้องการอยู่อาศัยในเมืองมากขึ้น ให้ใกล้ที่ทำงาน จะได้ไม่ต้องเหนื่อยจากการเดินทาง

        มีผู้ก่อสร้างแล้วขายดี หรือให้เช่าเต็มเกือบทุกหลัง ทำให้ผู้อื่นเห็นดีด้วย อยากทำตามจึงตามแห่ทำโครงการเพื่อขาย หรือเพื่อให้เช่ามากขึ้น โดยถ้าเป็นโครงการของบริษัทฯ ที่มีความชำนาญ มีการวิเคราะห์การตลาดดีแล้ว ก็ไม่เป็นไร แต่ถ้าเป็นประชาชนทั่วไป ที่คิดทำอพาร์ทเมนท์ให้เช่า โดยขาดการวิเคราะห์ที่ดีแล้ว อาจเสียหายได้
 
จากการวิเคราะห์สภาพตลาดปัจจุบันพบว่ามีรายละเอียดที่น่าสนใจ ดังนี้

1. อาคารชุดในช่วงปี 2548 สามารถจำหน่ายได้ เฉลี่ยประมาณ 80 – 90%
2. อาคารชุดในช่วงปี 2549 สามารถจำหน่ายได้ เฉลี่ยประมาณ 70 – 80 %
3. อาคารชุดในช่วงปี 2550 สามารถจำหน่ายได้ เฉลี่ยประมาณ 50 – 60% เท่านั้น

        ซึ่งจากข้อมูลโดยเฉลี่ยนี้จะประกอบด้วย บางโครงการที่อยู่ในทำเลที่ตั้งดี สะดวก หรือเป็น
ผู้ประกอบการที่น่าเชื่อถือ มียอดจำหน่ายได้สูงกว่าบางโครงการที่มี
ทำเลที่ตั้งไม่สะดวก หรือผู้ประกอบการรายใหม่ยอดจำหน่ายจะต่ำกว่า (เป็นปกติอยู่แล้ว)

         สภาพตลาดที่ปรากฏนี้ ทำให้มองเห็นแนวโน้มว่า จำนวนผู้ต้องการซื้อมีเปอร์เซ็นต์ลดลงมาก เนื่องจากการขยายตัวของการจ้างงานลดลง   และจะมีสภาพอิ่มตัวในที่สุด คือจะขายไม่ได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้

          ในกรณีของอาคารอพาร์ทเมนท์ให้เช่า พบว่าโครงการก่อสร้างใหม่ ๆ หลายแห่งประกาศโปรโมชั่น และต่อสู้กับรายเก่า มีการแข่งขันหาผู้เช่า เนื่องจาก ผู้เช่าจะย้ายจากตึกเก่าสู่ตึกใหม่ จะเป็นกลุ่มลูกค้าในปริมาณเดิม ๆ  อพาร์ทเมนท์เก่าหลายแห่งลดค่ามัดจำ ลดราคา เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวก เพื่อรักษาลูกค้าไว้ ภาวะนี้เกิดขึ้นแล้ว

          ดังนั้น ท่านที่คิดจะสร้างอาคารให้เช่า หรือจำหน่าย ต้องทบทวนให้รอบคอบ หากเป็นอาคารให้เช่า โดยมีที่ดินอยู่แล้ว เพียงกู้เงินจากสถาบันการเงินไม่มากนัก อาจจะไปได้ แต่ถ้าต้องซื้อที่ดินใหม่ (กู้เงินด้วย) จะลำบากหน่อย

            ผู้เขียนขอเพียงเป็นผู้เตือนให้ทุกท่านระมัดระวังแต่เนิ่น ๆ ก่อนที่จะเกิดปัญหาเท่านั้นครับ

                                                                                               

ท่านสามารถฝากคำถามถึง ดร.วิรัช ศิลป์เสวีกุลได้ที่
Viruchsil@yahoo.co.th