และ 3.ฐานลูกค้ากลุ่มนักลงทุน ปกติจะประเมินผลตอบแทนที่ระดับ 7% แต่ถ้าหากเจอปัจจัยเสี่ยงของภาวะเศรษฐกิจ ลงทุนแล้วไม่สามารถปล่อยเช่าได้ ก็อาจจะเป็นอีกกลุ่มที่ยอมทิ้งดาวน์เช่นกัน

ทั้งนี้ สิ่งที่บริษัทพัฒนาที่ดินควรจะต้องเตรียมการรองรับภาวะเศรษฐกิจปีหน้า คือ บริษัทจะต้องมีทุนสำรองเป็นของตัวเอง ต้องกำกระแสเงินสดไว้ในมือให้มากที่สุด อย่างน้อยวงเงินจะต้องมากเพียงพอให้อยู่รอดได้ 2 ปีจึงจะเป็นเกณฑ์ที่น่าจะปลอดภัย "ภาพปีหน้ามองว่าค่อนข้างน่ากลัวพอสมควร ทั้งกำลังซื้อถูกบั่นทอนจากหลายปัจจัย สถานการณ์วิกฤตการเงิน โอกาสเกิดสภาพคล่องตึงตัวในระบบการเงินจะมีสูง ฉะนั้นต้องพยายามประคับประคองให้ลูกค้ารับโอนให้ได้ เพราะถ้าแบ็กล็อกไม่สร้างรายได้แต่กลายเป็นกองหนี้ก็จะสร้างกระแสไม่ค่อยดีเหมือนกัน"

แนะทำ "คอนโดฯสร้างเสร็จก่อนขาย"

มุมมองของโบรกเกอร์ค่าย "ฮาริสัน" ฟันธงว่า ปีหน้ามีปัญหาจากวิกฤตเศรษฐกิจและการเมืองภายใน สิ่งที่จะเกิดขึ้นก็คือ ตลาดคอนโดฯแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างมีจำนวนเยอะมาก และมีกำหนดแล้วเสร็จภายใน 1-2 ปีหน้า ในจำนวนนี้กลุ่มที่เป็นโครงการที่มี "ภาวะเสี่ยงสูง" คือโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2552

เหตุผลที่ทำให้มีภาวะเสี่ยงสูงเป็น เพราะเรื่องกำลังซื้อกับการเข้มงวดสินเชื่อของสถาบันการเงิน เพราะเมื่อใดก็ตามที่แบงก์เริ่มงัดมาตรการคุมเข้มการปล่อย สินเชื่อก็มักจะมีปัญหาเรื่องการเพิ่มฐาน รายได้ของผู้กู้ตามมา นั่นคือทำให้กู้ได้ ยากขึ้น ยังไม่นับรวมประเด็นความมั่นคงทางรายได้ของผู้บริโภค เพราะเศรษฐกิจตกต่ำจะก่อปัญหาการว่างงานตามมาโดยอัตโนมัติ

สำหรับภาวะตลาดคอนโดฯปี 2552 "กิติศักดิ์" ประเมินว่า ผู้เล่น "รายใหญ่" อยู่ได้และค่อนข้างได้เปรียบ เพราะสิ่งที่ได้คือส่วนแบ่งการตลาดจะเยอะขึ้นเนื่องจาก ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กจะหายหน้าไปจากตลาด

ส่วนปัญหาโอเวอร์ซัพพลายหรือไม่ เพราะข้อมูลยังบ่งชี้ว่ามีโครงการใหม่เตรียมเปิดตัวต่อเนื่อง "กิติศักดิ์" ไม่ห่วงปัญหานี้เพราะพฤติกรรมลูกค้าคนไทยยังมีสัดส่วนนักเก็งกำไรน้อยมากเมื่อเทียบกับตลาดอเมริกา อย่างไรก็ตาม "ภาวะการขาย" จะยากขึ้น ยาวขึ้น เพราะพฤติกรรมผู้บริโภคเริ่มเปลี่ยน การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น และคิดมากขึ้น

ในแง่การปรับตัว "คอนโดฯสร้างเสร็จก่อนขาย" น่าจะเป็นทางออกที่น่าสนใจ และตลาดน่าจะตอบรับได้ดีกว่าจองกระดาษ "อาจต้องกลับมาคิดว่าถึงเวลาทำโครงการสร้างก่อนขาย ในแง่ดีเวลอปเปอร์จะคุมคอสต์ได้หมดตั้งแต่แรก ขณะที่ฝั่งลูกค้าจะเป็นเรียลดีมานด์ คนจะไม่ไปดูโครงการที่จับต้องไม่ได้ ถ้าขึ้นเป็นห้องตัวอย่าง สร้างฝัน แข่งกันพรีเซลอาจจะยอมรับน้อยลงในปีหน้า" ข้อมูลชวนคิดของตัวแทนฮาริสัน

อ้างอิง : ประชาชาติธุรกิจ วันที่ 06 พฤศจิกายน พ.ศ. 2551 ปีที่ 32 ฉบับที่ 4051