อ.ชูศักดิ์ ศรีอนุชิต
นักวิชาการที่ดิน 8ว กรมที่ดิน
www.dol.go.th

สวัสดีครับ วันนี้จะมาเล่าต่อจากคราวที่แล้ว ถึงเรื่องการเขียนแผนผังโครงการของการจัดสรรที่ดิน ที่จะทำให้คณะกรรมการพิจารณาแล้วให้ความเห็นชอบในการยื่นคำขอครั้งแรกเลยไม่ต้องนำกลับไปแก้ไข แล้วยื่นขออนุญาตเข้ามาใหม่อีก ซึ่งจะทำให้เสียทั้งเวลาและค่าใช้จ่ายโดยใช่เหตุซึ่งการเขียนแผนผังให้ได้รับอนุญาตภายในครั้งเดียว ไม่ใช่เรื่องยาก เพียงแต่เขียนให้ถูกต้องตรงตามรายละเอียดที่ระบุไว้ในข้อกำหนด ฯ เท่านั้น สำหรับในกรุงเทพมหานครข้อกำหนด ฯ ที่ใช้บังคับอยู่ในปัจจุบัน คือข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม กรุงเทพมหานคร พ.ศ.2550 ข้อกำหนด ฯ ฉบับนี้เป็นการกำหนดหลักเกณฑ์ในการจัดทำแผนผังโครงการและวิธีการในการจัดสรรที่ดิน เพื่อประโยชน์ในการอนามัยชุมชน การคมนาคม และความปลอดภัย ตลอดจนระบบและมาตรฐานของสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิตของมนุษย์อีกทั้งสองสิ่งนี้เป็นสิ่งสำคัญที่สุดในโครงการจัดสรรที่ดิน ดังนั้น วันนี้เราจะมาพูดถึง การเขียนแผนผังโครงการในส่วนของการจัดทำสาธาธารณูปโภคที่สำคัญ ๆ คือ

1. ถนน โดยปกติในโครงการจัดสรรที่ดินโดยทั่วๆไป จะมีถนนอยู่ 2 ประเภท คือ 

1.1  ถนนในโครงการ  หมายถึง ถนนที่ผ่านหน้าที่ดินแปลงย่อยทุกแปลงในโครงการเพื่อให้ที่ดินแต่ละแปลงมีทางเข้าออก ถนนประเภทนี้จะมีหลายสายในโครงการ แต่ละสายจะมีขนาดความกว้างไม่เท่ากัน แล้วแต่ว่าถนนสายนั้นรองรับปริมาณการใช้จากที่อยู่อาศัย คือจำนวนที่ดินแปลงย่อยและเนื้อที่โครงการเป็นจำนวนเท่าไร เช่น บริเวณนี้มีพื้นที่ 50 ไร่ขึ้นไป แต่ไม่ถึง 100 ไร่และมีที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 300 แปลงขึ้นไป แต่ไม่เกิน 499 แปลง ถนนในบริเวณนี้ต้องจัดทำให้มีเขตทางไม่ต่ำกว่า 16.00 เมตร ผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 12.00 เมตร ซึ่งจะมีขนาดค่อนข้างใหญ่ เพราะจะมีคนใช้ประโยชน์ในส่วนนี้มาก แต่ในส่วนอื่นๆ ที่เหลือของโครงการ ก็สามารถจัดทำถนนให้มีขนาดเล็กลงไปตามลำดับ เพราะในส่วนนี้จะมีผู้อยู่อาศัยน้อยลง การใช้ประโยชน์ก็ย่อมจะน้อยตามลงไปด้วย แต่สำหรับหลักเกณฑ์ที่กำหนดว่า จำนวนเนื้อที่เท่าใด จำนวนที่ดินแปลงย่อยเท่าใดถึงจะต้องจัดทำถนนให้มีขนาดกว้างกี่เมตรนั้น ในข้อกำหนด ฯ ได้ระบุไว้อย่างละเอียดแล้ว

           
          การจัดทำถนนในโครงการแต่ละสายนั้น ต้องไม่สร้างให้เป็นเส้นตรงยาวเกินกว่า 600 เมตร และความยาวของถนนจากทางแยกหน้า ถึงอีกทางแยกหนึ่งต้องไม่เกิน 300 เมตร ถนนทุกสายต้องแสดงเครื่องหมายจราจร สันชะลอความเร็วหรือลูกระนาดบริเวณทางร่วมทางแยกด้วยที่กำหนดไว้เชนนี้ก็เพื่อป้องกันอุบัติเหตุที่อาจเกิดขึ้นกับผู้ใช้รถใช้ถนนนั่นเอง อีกประการหนึ่งที่สำคัญมากคือที่ดินที่นำมาจัดทำเป็นถนนในโครงการนี้ ต้องป็นที่ดินที่เป็นชื่อของผู้จัดสรรที่ดินเท่านั้น จะเป็นที่ดินที่เป็นชื่อของบุคคลอื่นแล้วนำมาจัดเป็นถนนในโครงการ โดยการยอมให้ผู้จัดสรรที่ดินใช้สิทธิในถนนโดยการจดทะเบียนภาระจำยอม หรือที่เรียกง่ายๆ ว่าถนนภาระจำยอม ไม่ได้โดยเด็ดขาด เพราะจะทำให้เกิดปัญหาตามมาในภายหลังอีกหลายเรื่อง

1.2. ถนนประเภทที่สอง คือ ถนนนอกโครงการ  เป็นถนนที่เชื่อมต่อระหว่างโครงการกับทางสาธารณประโยชน์ เรียกง่าย ๆ ว่าเป็นทางเข้าออกโครงการ ซึ่งโดยหลักแล้วถนนประเภทนี้ต้องจัดทำให้มีขนาดและมาตรฐาน เช่นเดียวกันถนนในโครงการดังที่กล่าวมาข้างต้น แต่ด้วยที่เหตุที่ถนนส่วนนี้เป็นถนนนอกโครงการ ข้อกำหนด ฯ  จึงค่อนข้างจะมีความยืดหยุ่นในการจัดทำมากกว่าถนนในโครงการ คือที่ดินนำมาจัดทำไม่จำเป็นต้องเป็นชื่อของผู้จัดสรรที่ดินแต่เพียงอย่างเดียวอาจจะเป็นที่ดินของบุคคลอื่นก็ได้ แล้วจดทะเบียนภาระจำยอม ยอมให้ที่ดินในโครงการจัดสรรใช้เป็นทางเข้าออกได้ ซึ่งต่อไปเราจะเรียกถนนประเภทนี้ว่า ถนนภาระจำยอม