อสังหาฯ '53 จะไปไนทิศทางไหน? กับการวิเคราะห์ตลาดผ่านมุมมองกูรู

ผลกระทบจากการเมืองในประเทศ ตลาดราคาน้ำมันโลกที่ผันผวนอย่างสูง โครงการมาบตาพุดที่กำลังรอการจัดการ และปัญหาภายนอกประเทศที่หลายฝ่ายเชื่อว่าอาจจะมีผลกระทบกับเราไม่มากก็็น้อย ไม่ว่าจะเป็นการล้มละลายของนครรัฐ ดูไบ หรือ ปัญหาเศรษฐกิจในประเทศกับคู่ค้าที่สำคัญของประเทศไทยอย่างสหรัฐอเมริกา

สิ่งเหล่านี้จะกระทบต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ของไทยมากหรือน้อยอย่างไร  ด้วยเหตนี้จึงุมีการเชิญผู้เชี่ยวชาญ หลายสาขาทั้งธนาคาร ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ และบริษัทที่ปรึกษาด้านการลงทุน มาให้คำตอบและวิเคราะห์ตลาดในปีหน้าว่าธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ปีหน้าจะดีขึ้นมากน้อยอย่างไรภายในงานสัมมนา “อสังหาฯ ฟื้นแล้วจริงหรือ” จัดโดย พร็อพเพอร์ตี้ ชานแนล โดยคุณขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้มองในภาพรวมปีที่แล้วว่า

“สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้นั้น ในช่วงต้นปีเรามองว่าอาจจะไม่ดีนักเพราะว่า มันเกิดวิกฤติทั้งในและต่างประเทศ ประกอบกับ ธนาคารในประเทศสหรัฐอเมริกานั้นมีปัญหาปิดกิจการไปเป็นจำนวนมาก ส่วนในประเทศไทยช่วงต้นปีที่เกิดสภาวะเลิกจ้างกันอยู่มาก ซึ่ง ธอส. ในครึ่งปีแรกเราตั้งเป้าในส่วนของสินเชื่อไว้เพียงแค่ 73,500 ล้านบาทเท่านั้น แต่เมื่อถึงกลางปีสินเชื่อของเรานั้นขยายสูงกว่าเป้าที่เราตั้งไว้มาก สาเหตุคือธนาคารพานิชย์ ไม่ปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้าเท่าที่ควร พอเป็นแบบนี้ประชาชนจึงหันมาหาธนาคารของรัฐบาลแทน ทำให้เราสามารถปล่อยสินเชื่อสูงกว่าเป้าหมายของเราที่ตั้งไว้ตอนแรกถึง 30 เปอร์เซ็นต์”

เมื่อเร็วๆ นี้เองที่ทางรัฐบาลได้มีแผนกระตุ้นเศรษฐกิจในโครงการไทยเข้มแข็ง ซึ่งทางรัฐบาลต้องการที่จะให้ธนาคารของภาครัฐขยายสินเชื่อเพิ่ม จากเดิมที่ตั้งเป้าไว้ 73,500 ล้านบาท กลายเป็น 100,000 ล้านบาท และเพิ่มโครงการ Fast Track เพื่อช่วยเหลือให้การขอสินเชื่อเป็นไปด้วยความรวดเร็วมากยิ่งขึ้น ซึ่งตอนนี้ทาง ธอส. ปล่อยสินเชื่อที่อนุมัติทำนิติกรรมไปแล้วทั้งสิ้น 92,000 กว่าล้านบาท และที่สำคัญอีกอย่างคือ  NPL ของ ธอส.  นั้นไม่ได้เพิ่มไปมากกว่าเดิม ซึ่งมีทั้ง 10 เปอร์เซ็นต์ เท่านั้นเองก็ต้องเรียนว่าสถานการณ์นั้นถือว่า ดีกว่าที่คิดไว้เยอะเลยทีเดียว

ส่วนทางผู้ประกอบด้านผู้ประกอบการมองภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ว่า เป้นปีที่เหนื่อยมากๆ และต้องระมัดระวังมากๆ เพราะว่า สถานการณ์นั้นทางภาคผู้ประกอบการมองว่าสามารถพลิกได้ตลอด ทำให้ทางผู้ประกอบการต้องปรับตัวตลอดเวลา เพราะหลายสิ่งหลายอย่างในประเทศไทยในปีนี้คาดเดาได้ยากจริงๆ ทั้งเรื่องการกังวลในเรื่องภาวะฟองสะบู่ หรือ เรื่องราคาน้ำมันที่ผันผวนตลอดเวลา ทำให้หลายโครงการชะลอในการเปิดตัว เพื่อรอดูสถานการณ์จนเมื่อไตรมาสที่ 3 ของปีซึ่งประเทศไทยวิกฤทางการเมืองมันก็เริ่มคลี่คลายลงมากกว่าเดิม ทำให้ตลาดดีขึ้นกว่าเดิมมากและดีขึ้นมาเรื่อยๆ จนเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ทางผู้ประกอบการก็เริ่มมองเห็นตัวเลข หลายอย่างเริ่มชัดเจนมากขึ้น เมื่อดูจากการที่ลูกค้าเข้ามาเยี่ยมชมโครงการ รวมถึงอัตราการปิดการขายนั้นดีขึ้นกว่าที่ผู้ประกอบการนั้นได้คาดไว้

ซึ่งตลาดในปีที่แล้วทางคุณวิษณุ สุชาติล้ำพงศ์ รองกรรมการผู้จัดการ เอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ ได้มองตลาดในปีที่แล้วว่า “ปลายปีที่แล้วทางผู้ประกอบการอื่นๆ หรือแม้เราเองได้ชะลอ และเริ่มปรับโครงการ หลังจากเมษายน ปี 2009 ตัวเลขในยอดขายเริ่มกระเตื้องขึ้นมา แสดงถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคได้เริ่มกลับมาแล้ว ทำให้ยอดขายโดยรวมในภาคอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ในปลายไตมาส ที่ 2 3 และ 4 ยอดขายดีขึ้น ซึ่งทางบริษัทเองตอนนี้มีโครงการอยู่ 3 ตัวรวมเป็นเงินกว่า 9 พันล้านบาท ซึ่งตอนนี้ขายไปได้แล้ว 7 พันกว่าล้านบาทในรอบ 1 เดือนหลัง ถือว่ายอดขายดีมาก และสาเหตุที่ขายดีเพราะว่าในช่วงปีนี้ทางผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายเล็กนั้นเปิดตัวโครงการไม่เยอะเท่าไหร่ และเนื่องจาก 3-4 เดือนที่ผ่านมานั้นผู้ประกอบการหลายรายทำยอดขายกันได้เยอาะมากซึ่งผมคิดว่าปีหน้า น่าจะทยอยเปิดตัวโครงการกันเยอะ แต่ทั้งหลายทั้งปวง GDP มันต้องเป็นไปตามที่คาด ซึ่งทางรัฐบาลคาดว่าตัวเลข GDP น่าจะอยู่ที่ 2.5-3.5 ซึ่งจริงๆ แล้วผมเองมองว่าไม่เยอะนะครับ เพราะมันเริ่มเปิดตัวจากรากฐานที่ต่ำ ผมอยากดูการเติบโตของ GDP มากกว่าถ้ามันขึ้นเรื่อยๆ จากไตรมาส 1 2 และ 3ถ้ามันโตขึ้นไปเรื่อยๆ ผมจึงจะถือว่าดี แต่ก็นั่นแหละ หลายอย่างมันคือความม่แน่นอน เพราะประเทศเรายังมีปัญหาเรื่องการเมืองที่ยังถือว่าไม่นิ่งเท่าที่ควร และล่าสุดมีเรื่อคดี มาบตาพุดเข้ามาอีก นี่คือเรื่องในประเทศเราเท่านั้นนะครับ ยังมีเรื่องต่างประเทศที่จะมามีผลกระทบต่อตลาดอีกและที่สำคัญถ้ามันมากระทบจะเกิดผลกระทบอย่างมากกับธุรกิจ เพราะเราต้องเข้าใจว่าเรื่องพวกนี้จะมีผลภาวะทางเศรษฐกิจโดยตรงถ้ามันไม่มีปัญหาดีเราก็ดี แต่ก้ไม่ต้องห่วง ถึงแม้เศรษฐกิจไม่ค่อยดีแต่เฉพาะรายใหญ่ๆ ในธุรกิจสายนี้ผมเชื่อว่ายังสามารถเอาตัวรอดได้ แต่อาจจะเกิดแข่งขันกันอย่างรุนแรงอาจจะมีการฟันราคากันบ้าง ถ้าขายไม่ได้ตามเป้า แต่ผมเชื่อว่ายังอยู่ได้ ”



ซึ่งสิ่งที่ทำให้ทางผู้ประกอบการหลายคนเชื่อว่า ในปีหน้าธุรกิจอสังหาริมทรัพยฝืจะยังไปได้สวย ก็คือตัวเลข และผลประกอบการของบริษัท อย่างเช่น บริษัท Century 21 โดย คุณกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ได้พูดถึงตัวเลขคร่าวๆ ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีนี้บริษัทสามารถทำยดขายได้มากกว่า 3,500 ล้านบาท เพียงระยะเวลาแค่ 6 เดือน ซึ่งนี่อาจจะเป็นสิ่งบ่งชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังได้รับการตอบรับที่ดี ไม่ว่าจะเป็น รายาเล็กหรือรคายใหญ่ยังคงมีแรงซื้ออย่างต่อเนื่อง และยังเป็นสิ่งที่หอมหวนที่ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจที่ไม่ได้อยู่ในสายงานนี้เริ่มเข้ามาเป็น เดเวลอปเปอร์ กันมากขึ้นซึ่งทางคุณกิติศักดิ์ ได้มองในเรื่องนี้ว่า “ตอนนี้ลูกค้าผมซึ่งประกอบธุรกิจ จำพวก textile หรือ บริษัทที่ทำน้ำมันพืช หรือกลุ่มอื่นๆ เริ่มให้ความสนใจเข้ามาซื้อที่ดินกับเราแล้ว ซึ่งมันทำให้เห็นชัดเจนว่า ตลาดยังไปได้และยังมีคนลงทุนอยู่ ซึ่งโครงการใหม่ๆ บางโครงการมีลูกค้ามากกว่า 3-4 พันล้านบาท นั่นก็มาจากกลุ่มที่เคยทำธุรกิจนำเข้ารถยนต์ ซึ่งหลายคนนั้นสงสัยว่าโครงการที่เปิดมา 3-4 พันล้านบาทแล้วขายหมดก่อนที่ยังไม่ได้สร้าง มันขายได้จริงๆ หรือ ผมมีคำตอบว่า จริงๆ แล้วผมคิดแบบนี้นะว่าแต่ละโครงการกลุ่มเป้าหมายจะแตกต่างกัน ถามว่าขายได้ไหม ผมว่าเขามีกลุ่มเฉพาะของเขาอย่าง โนเบิล เนี่ยเป็นเหตุการณ์ ที่ช็อคมากเพราะว่าโครงการเปิดจองได้วันเดียว ขายยูนิตหมดภายใน 2 ชั่วโมง ประมาณ 3-4 ร้อย ยูนิต ตารางเมตรละแสนบาท มีคนร้องไห้ด้วยนะนี่แหล่ะที่ผมเชื่อว่าเขามีลูกค้าของเขา มีตลาดของเขา มีกลุ่มลูกค้าของเขา ผมเชื่อว่าขายได้แน่ ”

ทางด้าน ธอส. มองตลาดในปีหน้าว่าจะต้องดูภาพรวมของ เศรษฐกิจก่อน เพราะปีหน้า GDP ที่คิดไว้ว่าจะโตประมาณ 3 เปอร์เซ็นต์ แต่สิ่งที่ ธอส.เป็นห่วงก็คือเรื่องภาวะเงินเฟ้อซึ่งถ้าดอกเบี้ยยังคงต่ำอยู่ทาง ธอส. มองว่า โอกาสที่จะเกิดเงินเฟ้อ อาจจะมาจากสินค้าประเภท น้ำมัน และค่าใช้จ่ายอื่น นอกเหนือจากนั้นจะเป็นการผันผวนของค่าเงินบาท ความมั่นคงของเรื่องการเมือง นอกเหนือจากนั้นแล้วความต่อเนื่องของนโยบายของรัฐบาล ก็ต้องช่วยกันดู เช่น โครงการไทยเข้มแข็ง เพราะว่าโครงการนี้ส่วนหนึ่งกู้เงินเขามาเพื่อทำโครงการ และจะประสบความสำเร็จมากน้อยพียงไหน

อีกเรื่องหนึ่งที่ผู้ประกอบการอยากเรียกร้องดังๆ เลยคือเรื่องการช่วยดูแลของรัฐบาลในเรื่อง ค่าการโอนที่ดิน เพราะว่าที่ดินแปลงใหญ่ๆ เป็นร้อยไร่มูลค่า 200-300 ร้อยล้านบาท สิ่งนี้เป็นตัวแปรในการคิดเหมือนกันว่าจะขายหรือไม่ขายเพราะว่า ค่าโอนมันสูงมาก อีกเรื่องคือมาตราการ ยืดระยะเวลาให้เหมือนชาวบ้านเขา เราต้องทำจริงจังเหมือสิงค์โปรนั้น ได้ยืดเวลาออกไปถึง 70 ปีแล้ว เรื่องนี้เป็นเรื่องสำคัญที่จะดึงให้นักลงทุนต่างชาติ สนใจมาลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น และเป็นการลงทุนครั้งหนึ่งมีมูลค่าหลายพันล้าน ทำให้เกิดการจ้างงานในประเทศมากยิ่งขึ้น

คอนโดมิเนียมบางโครงการมีทำเลดี แต่ แบบผิด กลุ่มเป้าหมายไม่ถูก เพราะว่าไม่ทำขนาดใหญ่ ตามความชอบของเราเองอาจจะขายไม่ได้ ทั้งนี้หลายๆ บริษัทอาจจะคิดว่าไม่เห็นต้องเลือกยากเพียงแต่ลงทุนซื้อทำเล ที่ใกล้กับรถไฟฟ้า ก็กลายเป็นโครงการที่ดีขึ้นมา ทั้งเรื่องของคอนเซปต์อาจจะธรรมดาค่อนข้างพอใช้ได้ หรือขนาดห้องถูกกับกลุ่มเป้าหมาย ฟังก์ชั่นอาจจะสู้ได้บ้างไม่ได้บ้าง แต่ถ้าทำเลดี อยู่ใกล้รถไฟฟ้าเพียง 200-300 เมตร ทางผู้ประกอบการทุกคนเชื่อว่าขายได้แน่นอน และเรื่องนี้ไม่เกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจไม่เกี่ยวกับการเมือง เพราะในปัจจุบัน สิ่งปลุกสร้างประเภทคอนโดมิเนียมได้รับการตอบรับมากขึ้น มนุษย์เข้าใจถึงสังคมในการอยู่ร่วมกัน และกลุ่มการซื้อคอนโดเริ่มกว้างกว่าเดิมมาก  กลุ่มเริ่มขยายกว้างขึ้นแล้ว ซึ่งแต่เดิมคนซื้อคอนโดจะเป็นคนรุ่มใหม่อายุ 30 เริ่มมีเงินเดือนมั่นคงแล้วก็มาซื้ออยู่ แต่เดี๋ยวนี้ ครอบครัวเริ่มเข้าใจคอนโด ตลาดขยายขึ้นและเริ่มมีคนที่อายุมากขึ้นสนใจที่จะเข้ามาอยู่มากขึ้นกว่าเดิมมาก ทำให้ทุกวันนี้โครงการคอนใจกลางเมืองติดรถไฟฟ้า จึงมีความสำคัญกับชีวิตสมัยใหม่อย่างคาดไม่ถึง



ที่มา : Builder News