อ.ชูศักดิ์ ศรีอนุชิต
นักวิชาการที่ดิน 8ว กรมที่ดิน
www.dol.go.th

สวัสดีครับ คราวที่แล้วเราได้พูดถึงเรื่องการจัดทำบริการสาธารณะในโครงการจัดสรรที่ดินประเภทที่หนึ่งคือ โรงเรียนอนุบาลไปแล้วนะครับ วันนี้เราจึงมาคุยกันถึงเรื่องการจัดทำบริกรสาธารณะอีกประเภทหนึ่งที่ค่อนข้างเป็นที่นิยมของทั้งผู้จัดสรรที่ดินและผู้อยู่อสศัยนั่นก็คือ สโมสรและสระว่ายน้ำ

         สโมสรและสระว่ายน้ำส่วนใหญ่ ผู้จัดสรรที่ดินจะจัดทำควบคู่กันไปเหมือนฝาแฝดเพราะการใช้ประโยชน์ของทั้งคู่เอื้อซึ่งกันและกัน สโมสรและสระว่ายน้ำ โดยหลักแล้วเป็นบริการสาธารณะโครงการจัดสรร นั้น บางครั้งอาจกลายเป็นสาธารณูปโภคในโครงการไปก็ได้ อยู่ที่ความประสงค์ของผู้จัดสรร หากจัดทำป็นสโมสรและสระว่ายน้ำไว้ในสวนสาธารณะซึ่งเป็นสาธารณูปโภค สโมสรและสระว่ายน้ำก็จะเป็นสาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินต้องเป็นผู้รับภาระเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ จะไปเรียกเก็ยเงินจากผู้ซื้อเพื่อมาใช้ในการดูแลไม่ได้ แต่การที่จะสร้างสโมสรและสระว่ายน้ำไว้ในสวนสาธารณะดังกล่าวนี้ คระกรรมการจะไม่ค่อยอนุญาติให้ทำได้มากนัก เพราะทำให้พื้นที่สวนสาธารณะซึ่งเป็นสาธารณูปโภคแท้ๆ ขาดหายไปไม่ครบ 5% ตามข้อกำหนด ควรจะไปจัดทำในที่ดินอื่นนอกพื้นที่สวนมากกว่า อย่างไรก็ดีคณะกรรมการก็เคยอนุญาติให้ทางโครงการจัดทำสระว่ายน้ำไว้ในสวนสาธารณะมาแล้ว เพราะเห็นว่าสระวายน้ำก็ถือเป็นสนามกีฬาอย่างหนึ่ง ซึ่งข้อกำหนดก็อนุญาติให้มีสนามกีฬาอันถือว่าเป็นสาธารณูปโภคอย่ในโครงการจัดสรรที่ดินได้ แต่คณะกรรมการจะมีมาตราการบังคับไว้อีกชั้นหนึ่งว่าผู้จัดสรรที่ดินต้องแสดงแบบแปลนแผนผังของที่ตั้งสระว่ายน้ำว่ามีความเหมาะสมเพียงไร คณะกรรมการถึงจะอนุญาติให้ทำได้

สำหรับการจัดทำสโมสรและสระวายน้ำในที่ดินอื่นๆ นอกจากที่ดินสวนสาธารณะแล้วไม่มีปัญหา คณะกรรมการจะอนุญาติให้ทำได้ทุกโครงการ ซึ่งกรณีนี้ผู้จัดสรรที่ดินสามารถเลือกได้ว่าจะให้สโมสรและสระว่ายน้ำเป็นบริการสาธารณะ หรือสาธารณูปโภคของโครงการ ซึ่งจะมีผลแตกต่างกันคือ ถ้าเป็นสาธารณูปโภค ผู้จัดสรรที่ดินต้องดูแลจะไปเก็บเงินค่าบริการจากผู้ซื้อไม่ได้แต่ถ้าตกลงกันให้เป็นบริการสาธารณะ ผู้จัดสรรที่ดินก็ร่างข้อกำหนดไว้โครงการ และวิธีการจัดสรรที่ดินเพื่อขออนุญาติ

ปัญหาอีกอย่างหนึ่งของการสร้างสโมสรและสระว่ายน้ำ คือ เรื่องการบริหารจัดการซึ่งในตอนเริ่มจัดทำอาจจะยังไม่มีใครนึกถึง แต่ต่อมาเมื่อเริ่มใช้ไปซักพักจะรู้ว่าสระว่ายน้ำนั้น มีภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลค่อนข้างสูงซึ่งหากในโครงการใดมีภาระการเงินที่ไม่คล่องตัวนัก ก็อาจจะทำให้การบริหารจัดการในเรื่องนี้ไม่ดีไปด้วย ทำให้สระว่ายน้ำทรุดโทรม สกปรก คณะกรรมการจึงมีความเห็นว่าสโมสรและสระว่ายน้ำ ผู้จัดสรรที่ดินควรดำเนินการในลักษณะเป็นบริการสาธารณะจะดีกว่า เพราะสามารถเก็บเงินค่าบริการจากผู้มาใช้บริการได้ ซึ่งจะทำให้มีรายได้เข้ามาใช้จ่ายในการบำรุงรักษา แต่ควรจัดเก็บตามจำนวนครั้ง และจำนวนคนที่มาใช้บริการเป็นคราวๆ ไป ไม่เห็นด้วยที่ผู้จัดสรรที่ดินจะเก็บค่าบริการแบบเหมาจ่ายจากผู้ซื้อทีเดียว เพราะผู้ซื้อไม่ได้ไปใช้บริการทุกคน คนที่ไม่ได้ใช้ก็ไม่ควรจะต้องออกค่าใช้จ่ายในส่วนนี้

อีกประเด็นหนึ่งที่พบบ่อยมากคือ การที่โครงการจัดสรรที่ดินได้มีการโฆษณาในขณะที่เปิดขายโครงการ ในโครงการจะจัดให้มีสโมสร สระว่ายน้ำ ไว้ให้บริการแก่ผู้ซื้อ แต่เมื่อยื่นคำขออนุญาติทำการจัดสรรที่ดินกับคณะกรรมการกลับไม่มีระบุไว้ในแผนผังโครงการว่า จะจัดให้มีสดมสรและสระว่ายน้ำไว้ให้ผู้ซื้อใช้บริการ ซึ่งในกรณีนี้ถือว่าผู้จัดสรรที่ดินกระทำความผิดเกี่ยวกับโฆษณา โฆษณาไม่ตรงกับความเป็นจริง มีโทษทางอาญา เป็นอำนาจเจ้าหน้าที่ของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคที่จะต้องดำเนินคดีกับผู้จัดสรรที่ดินให้จัดสร้างสโมสรและสระว่ายน้ำให้ตรงตามที่โฆษณาชวนเชื่อไว้ ปัจจุบันนี้โครงการจัดสรรที่ดินเกือบทุกโครงการจะมีโฆษราประเภทนี้ เพราะเป็นจุดขายของผู้จัดสรรที่ดิน ดังนั้นผู้จัดสรรที่ดินจึงควรคำนึงด้วยว่า การจัดสร้างสโมสรและสระว่ายน้ำ ดังกล่าว กระทบถึงการลงทุนมากน้อยเพียงใด รวมั้งการดูแลบำรุงรักษาในอนาคตด้วย เพื่อประกอบการตัดสินใจให้รอบคอบก่อนที่จะตัดสินใจโฆษณาลงไป เพราะหากดำเนินการไปแล้วย่อมจะต้องมีภาระผูกพันต้องทำให้ต้องทำให้เสร็จ